Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика.

Информация о начале банкротства и введении стадии наблюдения, а также о признании банкротом и об открытии производства по делу о банкротстве публикуется в официальном вестнике. Арбитражный (временный или конкурсный) управляющий в пятидневный срок со дня своего утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства (дольщиков) о введении наблюдения или открытии конкурсного производства и возможности предъявления ими требований (п. 1, статьи 68, пункт 1, статьи 28, пункт 1, статьи 128, пункт 2, статьи 201.4 Закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ).

В случае банкротства застройщика участник строительства имеет следующие способы защиты своих прав.

1. Обращение в суд об установлении требований

Участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ) с иском о передаче жилого помещения и (или) денежное требование, а также односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

1.1. Заявление о передаче жилья

В случае завершения строительства дома участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с иском о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении своих требований в реестр требований о передаче жилого помещения. помещения, которое по существу входит в состав реестра требований кредиторов (п. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6, 201.7 Закона № 127-ФЗ).

1.2. Требование денег

Денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора в стадии конкурсного производства, иным расторжением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключением) . Так, участник строительства вправе заявить следующие денежные требования (пункты 1, 2 статьи 201.5, пункты 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ):

• О возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
• Возмещения убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением застройщиком обязанности по передаче жилого помещения по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
• Возврат денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающим передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
• Возврат денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Кроме того, заявление денежных требований возможно в случае непередачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено. В этом случае участнику строительства необходимо будет отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.13 Закона N 127-ФЗ).

Для обращения в арбитражный суд с заявлением об установлении требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1: Подготовьте заявку на установление требований и соберите необходимые документы

В заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилого помещения, а также в заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:

1) наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;

2) наименование застройщика-должника, его местонахождение;

3) фамилия, имя и отчество арбитражного управляющего, его почтовый адрес, указанные в публикации о введении процедуры банкротства;

4) сведения о заявителе (полное наименование, адрес, номера телефона и факса, адрес электронной почты);

5) дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

6) идентификационные данные дома и жилого помещения, в отношении которых заключен договор (адрес дома, номер квартиры или иные данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и т.п.), в соответствии с договором;

7) стоимость квартиры по договору и сумма денежных средств, переданных застройщику;

8) реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;

9) сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;

10) требования участника строительства со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.

Так, в частности, при установлении требования о передаче жилого помещения в заявлении необходимо указать требование о передаче жилого помещения (с указанием данных, позволяющих точно идентифицировать жилое помещение и стоимость оплаченного жилого помещения). пайщиком) в реестр требований должника-застройщика (с указанием ФИО должника) о передаче жилого помещения.

При установлении денежных требований в заявлении должны быть указаны:

• Отказ участника строительства от заключения договора долевого участия с указанием даты и номера договора, если денежное требование вызвано расторжением договора;
• Просьба о включении в реестр требований кредиторов застройщика-должника (с указанием ФИО должника) денежного требования.

При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, который определяется на основании отчета независимого оценщика, привлеченного арбитражным управляющим за счет должника (п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ).

К заявлению об установлении требований необходимо приложить, в том числе (ч. 1, 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ; п. 1 ст. 71, п. 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ). ):

• Договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРН;
• Документы об оплате стоимости жилого помещения (платежные поручения, кассовые чеки, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).

Шаг 2. Направить заявление и копии документов арбитражному управляющему, застройщику-должнику и в арбитражный суд

Документы могут быть направлены должнику и арбитражному управляющему заказным письмом с уведомлением.

Документы в адрес арбитражного управляющего и застройщика-должника могут быть отправлены заказным письмом с уведомлением.

При подаче заявления в суд необходимо приложить квитанции об отправке документов должнику и арбитражному управляющему, так как в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ ).

Документы могут быть представлены в арбитражный суд лично, отправлены заказным письмом с уведомлением, а также в электронной форме при наличии технической возможности для этого в арбитражном суде (ч. 7 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ; часть 4 статьи 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Сроки подачи заявления об установлении требований в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, следующие (пункт 1 статьи 71, пункт 1 статьи 100, пункт 1 статьи 142, пункт 1 статьи 201.6 Закона N 127- ФЗ):

• В течение 30 дней после публикации в официальном издании, определяемом Правительством Российской Федерации, сообщений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Если этот срок не соблюден, то требования будут рассматриваться только на следующей процедуре банкротства после наблюдения;
• В течение двух месяцев со дня опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении процедуры банкротства.

При этом срок для предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления ими уведомления временному или конкурсному управляющему о введении соответствующей процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ). Суд РФ от 23 апреля 2013 г. N 14452/12);

• В любой момент в ходе процедуры внешнего администрирования.

Шаг 3. Дождитесь включения ваших требований в реестр

Требование участника строительства включается в реестр требований кредиторов или реестр требований к жилым помещениям на основании определения арбитражного суда (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 100, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ).

Для представления ваших интересов в деле о банкротстве застройщика вам может понадобиться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариально удостоверенная доверенность на представителя (ст. 185, 185.1 ГК РФ; часть 7 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

2. Претензия к страховщику

Если ответственность застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия производства по делу о банкротстве участник строительства вправе требовать от страховщика выплаты страховой суммы. в размере денежного требования, включенного в реестр требований кредиторов.

При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и открытии производства по делу о банкротстве, а также выпиской из реестра требований кредиторов о сумме, состав и порядок удовлетворения исковых требований.

Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ; ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ) .

При получении участником строительства требования (части требования), включенного в реестр требований кредиторов, страховой выплаты, произведенной страховщиком, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму платежа, произведенного при требование участника строительства, получившего такой платеж, либо лица, осуществившего такой платеж (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).

3. Рассмотрение претензии к поручителю

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка или организации, являющейся учредителем (участником) застройщика, участник строительства вправе требовать от поручителя уплаты средства в размере денежного требования, включенного в реестр требований кредиторов.

Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

При получении участником строительства требования (части требования), включенного в реестр требований кредиторов, платежа, произведенного поручителем, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму платежа, произведенного по требованию. участника строительства, получившего такой платеж, или лица, осуществившего такой платеж. 1.2 статьи 201.9 Закона N 127-ФЗ).

4. Заявление о возмещении из компенсационного фонда

Законодательством предусмотрено формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, предназначенных для выплаты компенсаций участникам строительства в случае банкротства застройщика (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; пп. 1, 3, ч. 1 статьи 3 части 1 статьи 10 Закона N 218-ФЗ).

Примечание. Обязанность застройщика по удержанию обязательных взносов в компенсационный фонд возникает, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства подан на государственную регистрацию после 20.10.2017 (ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ). ).

Прием заявлений о выплате и выплата компенсации возлагаются на публичное общество «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд), в том числе через банки-агенты. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявок размещается на официальном сайте Фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства (пункты 2, 3, 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).

Участник долевого строительства вправе обратиться в Фонд о выплате компенсации до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, за исключением случаев, предусмотренных законом, допускающих обращение с заявлением позднее указанной даты. Вознаграждение выплачивается в размере уплаченной цены договора, но не более максимального размера возмещения, определяемого в установленном порядке (части 1, 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ; пункты 4, 5 Правил).

Компенсация выплачивается в течение 10 рабочих дней с момента предоставления необходимых документов (п. 8 Правил).

Примечание!

Вы не имеете права на компенсацию, если право требования по договору участия в долевом строительстве вы приобрели у юридического лица, участвующего в долевом строительстве, после возбуждения дела о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ ).

5. Обращение в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение

В случае получения застройщиком разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (п. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Форма и содержание иска (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны соответствовать требованиям, установленным ст. Искусство. 125, 126 АПК РФ.

В частности, необходимо уплатить госпошлину в размере 6000 рублей. (п. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Заявитель обязан направить застройщику копии требования и приложенных к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ). По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).