С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника жилого помещения возникает обязанность по оплате такого жилого помещения и коммунальных услуг (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ; п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом плата за жилищно-коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):
- Плата за содержание жилого помещения, включающая плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при пользовании и содержании жилого помещения. общее имущество в многоквартирном доме;
- Плата за капитальный ремонт. Следует иметь в виду, что для ряда категорий граждан предусмотрена компенсация уплаты взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ТК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24 ноября 2009 г.). 1995 г. N 181-ФЗ);
- Оплата коммунальных услуг, в том числе оплата за холодную и горячую воду, электроэнергию, тепловую энергию, газ, газ бытовой в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, оплата за водоотведение, обращение с твердыми бытовыми отходами.
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, так как обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Таким образом, при переходе права собственности на помещения в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязанность предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе неисполненная предыдущим собственником обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Примечание. Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт предыдущего собственника - публичного лица, вы вправе обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете в счет будущих платежей (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переданы новому собственнику только посредством сделки - перевода долга. Эта сделка требует воли нового собственника и без нее не может быть совершена (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).
В связи с этим при наличии у предыдущего собственника задолженности по оплате коммунальных услуг целесообразно указать в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи, что эта задолженность на покупателя не переходит.
Если у вас есть требование погасить задолженность по коммунальным платежам за квартиру, рекомендуем вам придерживаться следующего алгоритма.
Где узнать, как продали квартиру по договору купли-продажи, с долгами за коммуналку или без?
Если этот момент о долге не указан в договоре купли-продажи, то его конечно нужно взыскать с предыдущего собственника.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Запросить справку из СК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности за коммунальные услуги
Вы можете сами запросить справку из УК, ТСЖ или ЖК, либо попросить прежнего владельца предоставить ее.
Если СК, ТСЖ или ЖК стали управлять домом после даты оформления права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности у предыдущих организаций, ответственных за оказание ЖКХ.
Шаг 2. Отправьте уведомление в СК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры
О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) целесообразно письменно уведомить организацию, ответственную за оказание государственных услуг, с приложением копии договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права собственности.
Шаг 3: уведомить бывшего владельца о долговых требованиях
Если вы еще не связались с предыдущим собственником, уведомите его о претензиях к вам по оплате коммунальных услуг за тот период, когда вы не были собственником. Возможно, он погасит свой долг добровольно.
Подготовлено на основе материала
Кандидат юридических наук Грачева Н.А.