Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель (банк), являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе удовлетворить свои денежные требования к должнику (заемщику) по данному обязательства за счет стоимости заложенного недвижимого имущества. 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ).
При этом в случае приобретения квартиры за счет заемных средств банка заключается не договор ипотеки, а договор купли-продажи за счет кредитных средств. Таким образом, ипотека возникает в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке, возникающей в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, в первую очередь изучите ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов на покупку недвижимости. Обратите особое внимание на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных платежей, а также условия досрочного погашения кредита.
Если вы определились с банком и примерной стоимостью квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Привет. Покупаем квартиру в ипотеку, нашли вполне подходящий для нас вариант, вторичка. Как правильно составить договор вклада, чтобы его сумма учитывалась при оформлении договора купли-продажи в банке? Можно ли внести в договор залога пункт о том, что если сделка станет невозможной по решению банка (то есть если банк по каким-то причинам не одобрит квартиру), то сумма залога возвращается в залог покупатель? Спасибо.
Как правильно оформить договор задатка, чтобы его сумма учитывалась при окончательном оформлении договора купли-продажи в банке?
Ирина
Добрый вечер,
Включите это положение в депозитный договор и все.
Можно ли в договор задатка внести пункт, что если сделка становится невозможной по решению банка (то есть если банк по какой-то причине не одобряет квартиру), то сумма задатка возвращается покупателю?
Ирина
Можно, только уточните, как подтвердить отказ банка.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Подготовьте документы для получения кредита на покупку квартиры
Получите список необходимых документов для получения ипотечного кредита в ипотечном центре выбранного банка.
Как правило, банки требуют следующие документы:
1) паспорт заемщика;
2) свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
3) свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при наличии);
4) справка 2-НДФЛ за последние 6 – 12 месяцев или другие документы, подтверждающие ваш доход;
5) копия трудовой книжки, заверенная работодателем (для подтверждения стажа работы).
Кроме того, необходимо будет заполнить заявку на получение ипотечного кредита по форме банка. В нем указываются персональные данные заемщика, информация о предлагаемом объекте кредитования, сумма, доступная в качестве первоначального взноса, сумма необходимого финансирования (кредита).
В зависимости от банка перечень документов может отличаться, поэтому рекомендуем уточнять эту информацию заранее.
Шаг 2. Подать документы в банк и дождаться одобрения ипотечного кредита
Эти документы передаются в кредитный отдел банка, сотрудники которого принимают решение о выдаче кредита. Обычно документы рассматриваются в срок от трех дней до полутора месяцев.
После принятия решения банк высылает информационное письмо, в котором указываются все существенные условия кредита (сумма кредита, срок кредита и процентная ставка, а также срок, в течение которого можно оформить кредит).
Шаг 3. Выберите квартиру и подпишите необходимые документы
После выбора подходящей Вам и отвечающей требованиям банка квартиры по соглашению сторон может быть заключен договор о задатке или договор предварительной оплаты либо предварительный договор купли-продажи (статья 380, пункт 1, статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Шаг 4. Получите документы у продавца квартиры
Продавец должен получить, в частности, следующие документы:
1) паспорт продавца, а если продавец состоит в браке (замужем) - паспорт супруга (супруги);
2) свидетельство о браке продавца (если продавец состоит в браке);
3) свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, выданное до 15.07.2016, или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), выданная Росреестром (ч. 1 ст. 28 ГК РФ). Закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);
4) нотариальное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение квартиры либо заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобретена до брака;
5) технический паспорт на квартиру;
6) справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие дееспособность продавца, или водительское удостоверение продавца;
7) справка об отсутствии задолженности по коммунальным и другим платежам за квартиру;
8) выписка из домовой книги с указанием всех лиц, прописанных в квартире;
9) согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (если в квартире прописаны несовершеннолетние дети) (пункт 3 статьи 77 Закона N 102-ФЗ).
Шаг 5. Повторное обращение в банк за кредитом
Документы, полученные от продавца, необходимо предоставить в банк, а также отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ; ст. 11 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ).
Примечание. Кроме того, банк может потребовать копию договора задатка (авансового платежа) или копию предварительного договора купли-продажи для подтверждения полной стоимости квартиры.
Условием банка при выдаче кредита может быть страхование жизни и здоровья заемщика, страхование приобретаемой квартиры на случай утраты или повреждения, а также страхование права собственности на квартиру (т.е. страхование от утраты права собственности на квартиру). покупатель).
Страхование рисков утраты и повреждения имущества является требованием закона, при этом страхование жизни и здоровья заемщика, а также права собственности на квартиру не является обязательным (п. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ). Российской Федерации; пункты 1, 2 статьи 31 Закона N 102-ФЗ).
При неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество и потребовать от залогодателя возмещения понесенных расходов (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
Рассмотрение представленных документов происходит в течение 3-7 дней, после чего банк соглашается выдать кредит на покупку этой квартиры или отказывает в его предоставлении на конкретную квартиру.
Шаг 6. Заключить договор купли-продажи квартиры за кредитные средства
Договор купли-продажи с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать данные, позволяющие однозначно определить недвижимость (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспеченного ипотекой (сумма собственных и заемных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (статьи 554, 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации; пункты 1, 2, 4 статьи 9, пункт 1 статьи 77 Закона N 102-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме (статья 550 ГК РФ; пункт 1 статьи 10 Закона N 102-ФЗ).
В назначенный банком день продавец и покупатель должны прийти в банк для подписания всех документов. Как правило, подписываются следующие документы:
- Договор займа на заранее определенных условиях (ст. 819, 820 ГК РФ, ст. 9.1 Закона № 102-ФЗ);
- Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
- Закладная (подготовленная банком) (п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ);
- Договор страхования жизни и здоровья покупателя, а также квартиры. В зависимости от требований банка договор страхования может быть заключен после регистрации права собственности.
Шаг 7. Произведите расчет с продавцом
Оплата продавцу денежных средств, как правило, происходит путем размещения собственных и кредитных средств в банковской ячейке. Покупатель и продавец вносят деньги в сейф в присутствии сотрудника банка.
Продавец оформляет квитанцию о получении денежных средств в полном объеме и хранит ее до оформления права собственности на квартиру на имя покупателя.
Условием открытия сейфовой ячейки будет предоставление в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН, в которой покупатель указан как собственник квартиры. имущество, а ипотека устанавливается в качестве обременения.
Шаг 8. Оформить право собственности на квартиру и ее залог
Государственной регистрации подлежат только переход права собственности и залог в силу закона (п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 19 Закона N 102-ФЗ).
Для совершения регистрационных действий в Росреестр потребуется представить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ; п. 3 ст. 20 Закона N 102-ФЗ):
1) договор купли-продажи квартиры за кредитные средства;
2) договор займа;
3) ипотека;
4) отчет об оценке;
5) свидетельство о праве собственности продавца недвижимости на квартиру, выданное до 15.07.2016, или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ части 1, 7 статьи 21 Закона N 360-ФЗ);
6) иные документы, например нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобретена до брака;
7) квитанция об оплате государственной пошлины.
Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении 5 дней со дня подачи заявления регистрирующий орган возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения. (часть 7 статьи 18, пункт 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).
Государственная пошлина за регистрацию ипотеки, возникшей в силу закона (как и в рассматриваемом случае), не взимается (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Получить документ, подтверждающий подачу документов на регистрацию, с указанием перечня представляемых документов, даты и времени их подачи, а также планируемого срока окончания действия на регистрацию (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о поступлении сведений об оплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
В указанный день получить в отделении Росреестра выписку из ЕГРН, удостоверяющую государственную регистрацию возникновения и перехода прав, а также договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога (ст. Закон N 218-ФЗ).
Шаг 9. Подпишите акт приема-передачи квартиры с продавцом
Подписание акта приема-передачи квартиры означает, что продавец передал вам квартиру, а вы ее приняли (п. 1 ст. 556 ГК РФ). После этого сдайте ключи от клетки продавцу и получите от него квитанцию о получении денег, а также ключи от купленной квартиры.
Примечание!
Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (статьи 400, 401 НК РФ). Также после оформления права собственности они имеют право на возврат ранее уплаченного НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (п. 1 ст. 220 НК РФ).