С точки зрения градостроительства строительство пристройки к коттеджу является его реконструкцией, так как при этом изменяется площадь коттеджа и может измениться его этажность (п. 14 ст. 1 Гражданского Кодекс Российской Федерации).
Чтобы строительство пристройки к коттеджу (жилому дому) было законным, необходимо соблюсти ряд административных процедур. Для этого рекомендуем следовать следующему алгоритму.
Привет! Пожалуйста, скажите мне, как действовать дальше. Был дом 40 кв.м. с неотапливаемой верандой. Мы разобрали это крыльцо и сделали пристройку к дому, добавив 35 кв.м. к общей площади. Проведен газ, установлено отопление. Собираемся демонтировать старую двускатную крышу над домом и сделать чердачную. В будущем будет 2 комнаты. Как оформить пристройку и будущий чердак? пристройка находится в 1,5 метрах от забора.
В вашей ситуации это реконструкция. Узаконить его не сложно. Если вам нужна подробная консультация, напишите мне на почту: [email protected]
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Подготовьте проект для будущего расширения
Обратитесь к архитектору или в архитектурное бюро, которые разработают для вас проект пристройки с учетом особенностей и ограничений вашего участка и коттеджа.
При строительстве или реконструкции отдельно стоящего жилого дома высотой не более трех этажей, предназначенного для проживания одной семьи, подготовка проектной документации не требуется. Однако вы вправе составить его по собственной инициативе (ч. 3 ст. 48 ГК РФ).
Шаг 2. Получите разрешение на строительство и реконструкцию коттеджа
Обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти по месту нахождения коттеджа (например, в отдел градостроительства и архитектуры местной администрации) и представить следующие документы (ч. 9, 10.2 ст. 51 ГК РФ; п. 12 статьи 60 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ):
- Заявление о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию коттеджа;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до даты подачи заявления на получение разрешения на строительство;
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места расположения коттеджа;
- Описание внешнего вида коттеджа, если он расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (применение типового решения должно указано в заявке).
Уполномоченный орган самостоятельно запрашивает правоустанавливающие документы на участок и его градостроительный план, но если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет сведений об участке, необходимо представить правоустанавливающий документ (ч. 9.1, 9.2 ст. 51 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации).
Заявление и документы могут быть поданы как непосредственно в уполномоченный орган, так и через МФЦ (ч. 9 ст. 51 ГК РФ).
Выдача разрешения на строительство не требуется в следующих случаях (ч. 17 ст. 51 ГК РФ):
1) строительство гаража на земельном участке, предоставленном гражданину для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, либо строительство дачного хозяйства на земельном участке, предоставленном для садоводства;
2) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и другие);
3) строительство на земельном участке зданий и сооружений вспомогательного назначения;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не влияют на конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) капитальный ремонт.
В течение семи дней уполномоченный орган должен выдать разрешение на строительство или отказ в его выдаче с указанием причины отказа (ч. 11 ст. 51 ГК РФ).
Примечание. До 01.03.2018 получать разрешение на ввод реконструированного коттеджа в эксплуатацию не нужно (ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
Шаг 3. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана реконструируемого коттеджа
Для последующего государственного кадастрового учета изменений необходимо заключить с кадастровым инженером договор на проведение кадастровых работ, по результатам которых кадастровый инженер подготовит технический план (ст. 24 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (статья 29 Закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ).
Технический план также оформляется в виде электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).
Технический план может быть размещен на временное хранение в электронном хранилище, находящемся в ведении органа регистрации прав.
В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера разместить подготовленный им технический план в электронном хранилище (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 4. Подготовить документы для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности
Для кадастрового учета реконструируемой дачи и государственной регистрации права собственности на нее вам потребуются, в частности (ч. 1 - 3 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ст. 21, ч. 7 ст. 70 Закона N 218-ФЗ ):
- Заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности;
- Нотариально заверенная доверенность, если с заявлением будет обращаться представитель;
- Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен коттедж (может не потребоваться, если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в ЕГРН).
В случае размещения технического плана в электронном хранилище в заявке может быть указан идентификационный номер технического плана. В этом случае его представления не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).
Государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию права собственности. Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления Росреестр возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения ( статьи 17, части 7 статьи 18, пункта 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 5. Подать документы в Росреестр на кадастровый учет и регистрацию права собственности
Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
При подаче заявления в порядке личного обращения заявитель предъявляет паспорт, а его представитель также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).
Уполномоченные органы обязаны осуществить кадастровый учет изменений в имуществе и государственную регистрацию права собственности в течение 10 рабочих дней со дня поступления документов в Росреестр, а в случае подачи заявления и документов через МФЦ - 12 рабочих дней. Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после даты приема документов (пункты 5, 6 части 1 статьи 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЭ/ 17).
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о поступлении сведений об оплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Проведенные кадастровый учет и государственная регистрация удостоверяются выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронном виде (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Примечание!
В ряде регионов РФ налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости имущества (п. 1 ст. 402, п. 1 ст. 403 НК РФ) . Если вы считаете, что в результате регистрации пристройки кадастровая стоимость коттеджа оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестр или в суд (ч. 1 ст. 2016 N 237-ФЗ, пункт 5.1.27 Положения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457).