Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец земельного участка является его законным собственником.
Для этого продавец должен представить:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 ГК РФ). Закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (часть 7 статьи 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земли.
2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещания и т.п.).
После ознакомления с этими документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Привет. Купил дачу несколько лет назад, сделку купли-продажи не сделали, отложили на потом, а потом хозяин дачи неожиданно переехал жить в другой город.
Продавец может выдать нотариально заверенную доверенность на право продажи дома родственнику или другому уполномоченному лицу, которое будет оформлять продажу от имени продавца.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Заключить договор купли-продажи земельного участка
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются его предмет и цена (статьи 554, 555 ГК РФ, статья 37 ТК РФ).
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земли, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать информацию о правоустанавливающих документах продавца, дату и номер государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может производиться как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. То же самое относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре может быть предусмотрено, что договор является также актом приема-передачи.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).
Договор подписывается в трех экземплярах (один экземпляр для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Закон не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора. Исключения составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
- Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежащие нотариальному удостоверению;
- Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе отчуждение всем участниками долевой собственности принадлежащих им долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Шаг 2. Подготовить и подать документы в территориальное управление Росреестра
Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление о регистрации перехода права собственности и оформлении права собственности на покупателя (заполняется непосредственно в отделении Росреестра до подачи документов);
2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
3) паспорта участников сделки. Если документы подаются представителем, необходимо представить нотариально заверенную доверенность с соответствующими полномочиями;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретен в период брака);
5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и др.);
6) акт приема-передачи.
Оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности и переход прав на земельный участок.
Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления регистрирующий орган возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения. (часть 7 статьи 18, пункт 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).
Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о поступлении сведений об оплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Государственная регистрация осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня поступления заявления и документов в Росреестр, а в случае подачи документов через МФЦ - в течение 9 рабочих дней со дня поступления заявления. Этот срок начинается на следующий рабочий день после даты поступления документов (п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЭ/17).
Шаг 3. Получить выписку из ЕГРН
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
В срок, указанный сотрудником Росреестра, необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные расчеты между сторонами и передать земельный участок по акту (если это было не делалось ранее).
Также выписка может быть направлена вам в электронном виде (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Примечание!
Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи земли необходимо уплатить НДФЛ. В этом случае можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом или уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением земельного участка (п. 17.1 ст. 217, п. 1 п. 1, п. 1 п. 2 ст. 220, пункта 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ).
Новые собственники земли становятся плательщиками земельного налога. Они также имеют право воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или находится под приобретаемым жилым домом (абз. 3 п. 1, абз. 1 п. 3 ст. 220, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 389 НК РФ).