Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, затягивает строительство объекта и (или) затягивает процедуру оформления права собственности. При этом участники долевого строительства не могут оформить право собственности в обычном порядке.
В частности, для государственной регистрации права на объект долевого строительства необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ; п. 3 части 11 статьи 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). При отсутствии указанных документов и истечении сроков, установленных договором, а также в зависимости от обстоятельств дела акционер вправе обратиться в суд с одним из следующих требований:
- О признании права собственности на спорное имущество;
- Признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства - квартире;
- Признание права собственности на объект незавершенного строительства.
Для решения вопроса в суде рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Добрый день, уважаемые юристы, подскажите куда обратиться! Взяли квартиру по ДДУ, естественно, сдали с опозданием на год, застройщик предложил нам подписать акт приема-передачи, который мы не подписали, так как не согласились с некоторыми моментами. В частности: акт был задним числом и там был пункт о том, что претензий к застройщику у нас нет. Представитель застройщика отказался вносить изменения в акт со словами: «это утвержденная форма, если она вам не нравится, вы можете ее не подписывать». В итоге ключи мы получили, прошло больше года, а квартира до сих пор не оформлена в собственность. Получен кадастровый паспорт. Технический паспорт без акта приемки не выдается. Соответственно из бумаг только договор ДДУ и кадастровый паспорт. Я не знаю, куда идти дальше.
Привет.
Составьте свой вариант акта приема-передачи.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Определитесь с предметом претензии
Иск о признании права собственности на квартиру подается в следующих случаях:
- Если многоквартирный дом фактически завершен строительством, но не введен в эксплуатацию (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества, утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013);
- Если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и составления акта приема-передачи квартиры.
Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подается, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности 80 или 90%), но объект долевое строительство фактически передано дольщику (п. 16 Отзыва).
Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующий объекту долевого строительства в виде квартиры, подается, если многоквартирный дом не достроен, не введен в эксплуатацию и объект долевого строительства дольщику не передан (п. 17 Отзыва).
Шаг 2. Подготовить и подать иск в суд
Для обоснования требований о признании права собственности на объект долевого строительства необходимо сослаться на несоблюдение застройщиком положений ст. Искусство. 6, 16 Закона N 214-ФЗ, ст. Искусство. 218, 219, 309, 310 ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Сторонами дела в таких спорах, как правило, являются:
Ответчик - строитель;
Истец является участником долевого строительства;
Третьи лица - Росреестр, участники инвестиционного договора (при наличии).
Примечание. Если к застройщику применяются процедуры банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть предъявлено только в деле о банкротстве в арбитражный суд (п. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ).
В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ):
1) наименование суда, в который подается заявление;
2) наименование истца, его место жительства, имя представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
3) наименование ответчика, если ответчиком является организация, - его местонахождение;
4) в чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
6) цена иска (стоимость имущества - квартиры);
7) перечень прилагаемых к заявлению документов.
К исковому заявлению должны быть приложены следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
1) копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
2) копия договора участия в долевом строительстве;
3) копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве;
4) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (в случае уплаты государственной пошлины).
В зависимости от оснований предъявления требований, а также с учетом того, что к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, применяется законодательство о защите прав потребителей, государственная пошлина не уплачивается, если стоимость требования не превышает 1 млн рублей. Если стоимость иска превышает 1 миллион рублей, то государственная пошлина уплачивается в размере, исчисленном исходя из цены иска и уменьшенного на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате, если цена иска составляет 1 миллион рублей. .
Если истец при подаче иска не основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей, размер госпошлины будет определяться в зависимости от цены иска (стоимости квартиры). Для инвалидов I или II группы предусмотрен льготный порядок определения суммы государственной пошлины (п. 1 п. 1 ст. 333.19, п. 2, 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ). Российской Федерации; пункт 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Примечание. В случае уплаты истцом государственной пошлины в размере 300 рублей, как и при предъявлении иска имущественного характера, не подлежащего оценке, суду возможно оставление иска без движения (п. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
5) документы, содержащие технические характеристики объекта недвижимости (технический паспорт, выданный до 01.01.2013, кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, технический план и др.);
6) иные документы, подтверждающие ваши требования (например, акт резервации адреса, переписка с застройщиком);
7) копии договора, документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия, технических документов, иных документов, подтверждающих ваши требования, по количеству ответчиков и третьих лиц.
В случае невозможности получения каких-либо документов суд по вашему запросу может оказать содействие в получении необходимых документов (ст. 57 ГПК РФ).
Исковое заявление должно быть подано в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Подавать документы в суд можно лично или через доверенное лицо.
Исковое заявление и иные документы могут быть представлены в электронной форме на официальном сайте суда, если для этого в суде имеется техническая возможность. Рекомендуем уточнить особенности подачи документов через сеть Интернет в суд (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23 июня 2016 N 220-ФЗ).
Шаг 3. Примите участие в деле
Судья обязан рассмотреть вопрос о принятии искового заявления к производству в пятидневный срок со дня его поступления в суд. В случае принятия иска к производству суд возбуждает гражданское дело, готовится к судебному разбирательству, после чего дело назначается к судебному разбирательству (статьи 133, 153 ГПК РФ).
Для разрешения судебного спора вам может понадобиться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде – нотариально удостоверенная доверенность на представителя (ст. 185, 185.1 ГК РФ). Суд может взыскать расходы на оплату услуг представителя с ответчика в вашу пользу по письменному заявлению (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).
Шаг 4. Получить решение суда, вступившее в законную силу
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на обжалование (один месяц), если оно не было обжаловано (статьи 209, 321 ГПК РФ).
В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом этой жалобы (ч. 5 ст. 329 ГПК РФ).
Решение должно быть получено в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу.
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации этого права (ч. 1 ст. 58 Закона от 13 июля 2016 г. N 218-ФЗ).
Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности
Для регистрации права собственности подготовьте следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ):
- Заявление;
- Паспорт гражданина Российской Федерации;
- Решение суда;
- Долевое соглашение.
За государственную регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина. Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления Росреестр возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения ( статьи 17, части 7 статьи 18, пункта 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).
Направить заявление и необходимые документы в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ноября 26, 2015 N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о поступлении сведений об оплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Регистрация права на объект долевого строительства удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть предоставлена на бумажном носителе или в электронном виде (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Примечание!
Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. 400, 401 НК РФ). Также они имеют право на возврат ранее уплаченного НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры (п. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).