Имущество, принадлежащее двум и более лицам, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункты 1, 2 ст. ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, рекомендуем действовать по следующему алгоритму.
Привет! Мы с мужем хотели бы продать 1/2 дома и участок, так как хотим переехать, отец отдал дом мужу и его сестре в равных правах, конкретных границ нет, муж имеет 1/ 2 дома и участок и его сестра, в этом доме проживают мои дети и отец мужа, у него пожизненная прописка, отношения с сестрой натянутые, но мы хотели бы продать свою половину дома а сюжет, что делать?
Привет! В первую очередь перед продажей своей доли Вам необходимо уведомить второго собственника общей долевой собственности о своих намерениях, при этом в уведомлении указать цену, за которую ВЫ намерены продать свою долю, в случае получения отказа от нее Вы можно продать третьим лицам.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Договариваемся о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено в устной форме. При этом договор купли-продажи должен быть подписан продавцом всеми участниками долевой собственности лично.
Как вариант, возможно оформление нотариально заверенной доверенности на одного из совладельцев на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от имени всех собственников.
Шаг 2. Определяем рыночную стоимость квартиры
Сделай сам: сравнив цены на аналогичные квартиры в вашем районе.
С помощью независимого оценщика: заключить договор с оценщиком на подготовку экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местонахождения, класса квартиры (стандарт, бизнес-класс) и т.д. Также отчет оценщика потребуется, если ваша квартира приобретается покупателем в ипотеку и оформлена ипотека.
Шаг 3. Найдите покупателя на квартиру
Самостоятельно: размещайте объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Обратившись в агентство недвижимости:
- Обсудите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, порядок получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
- Заключить договор с агентством на поиск будущего покупателя.
Имейте в виду, что договоры с риелторами, как правило, носят эксклюзивный характер, то есть вы не сможете заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже самостоятельно искать покупателя в период действия договора.
Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры
Это можно сделать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, оформив нотариальную доверенность.
Для совершения сделки продавцам потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18, 21 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ):
1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы ранее приобрели доли в праве собственности, договоры мены, дарения, договор о передаче квартиры в собственность, если вы приватизировали квартиру, либо свидетельство о праве на наследство;
2) правоустанавливающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРН). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);
3) документы БТИ (подготовка около двух-трех недель): экспликация, поэтажный план;
4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);
5) нотариальное согласие супруги сособственника на продажу доли. Это необходимо, если доля была приобретена в период брака и является общей совместной собственностью. При безвозмездном получении доли в браке (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. 33, 34 СК РФ);
6) другие необходимые документы.
Шаг 5. Заказать и получить выписку из ЕГРН
Информация из ЕГРН может быть предоставлена в виде электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления информации составляет не более трех рабочих дней со дня поступления в Росреестр запроса, если иной срок не установлен законодательством.
Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в трехдневный срок со дня направления запроса и в электронном виде в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня подачи запроса. направлен соответствующий запрос (части 6, 9, 14 статьи 62 Закона N 218-ФЗ, пункты 4, 6 Порядка предоставления информации, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. N 968) .
Выписка нужна для того, чтобы покупатель перед сделкой мог убедиться в том, что квартира по-прежнему принадлежит продавцам и не зарегистрировано никаких обременений.
Шаг 6. Заключить договор купли-продажи и нотариально заверить сделку
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования этой квартирой (то есть прописанные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ). Россия Федерация).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе отчуждение всех участников долевой собственности принадлежащих им долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам уступки прав, заключенным в рамках программы реновации жилья в Москве (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Шаг 7. Обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности к покупателю
Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Кроме того, по заявлению лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства Российской Федерации). Федерации о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр, а в случае подачи документов через МФЦ - пяти рабочих дней. . В случае направления документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем получения таких документов (пункты 9, 10 части 1 статьи 16 Закона N 218-ФЗ).
Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЭ/17).
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о получении сведений об уплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности оформлено на покупателя (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).
Шаг 8. Получите оплату за квартиру
Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.
Предпочтительными методами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех совладельцев один из них может участвовать в расчетах. Для расчетов потребуется подтверждение перехода права собственности.
Доход от продажи квартиры будет распределяться пропорционально долям в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников - продавцов (ст. 248 ГК РФ).
Примечание!
После продажи квартиры все ее бывшие совладельцы перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц (статьи 400, 401 НК РФ).
При этом каждый из совладельцев вправе применить имущественный налоговый вычет по НДФЛ. При продаже имущества как единого объекта недвижимости сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально их долям. В случае реализации собственниками принадлежащих им акций, выделенных в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме (пп. 1, п. 1, п. 1, 3, п. 2 ст. 220 НК РФ). Федерации; Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П).