Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности (пункты 1, 2 статьи 450 ГК РФ):
- По соглашению сторон;
- По решению суда по заявлению одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. В то же время такое нарушение договора признается существенным, из-за чего другая сторона в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). . Существенным признается изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они не заключили бы договор или заключили его на существенно иных условиях (п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ Российской Федерации).
Расторжение договора возможно до момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и исполнили обязательство по передаче квартиры и денег. Следует иметь в виду, что регистрация перехода права собственности на проданную квартиру к покупателю не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор - не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора (п. 65 Постановления ГК РФ). Пленум Верховного Суда Российской Федерации, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
Расторжение договора по соглашению сторон
Для расторжения договора по соглашению сторон рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Право собственности перешло к покупателю, но обязательства со стороны продавца не исполнены - расписка не написана и передаточный акт не подписан. Срок передачи квартиры 7 календарных дней, соответствует ли он сроку договора?
Только в судебном порядке, если вы докажете существенность нарушений ваших прав (ст. 450-452 ГК РФ)
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Составьте соглашение о расторжении и подпишите его
Соглашение о расторжении договора составляется в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отражаются условия расторжения, а также указывается, что получает каждая из сторон.
Если договор купли-продажи был заключен в нотариальной форме, договор также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариальное удостоверение соглашения о расторжении не требуется.
Шаг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы для государственной регистрации перехода права собственности уже поданы
До внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть подано всеми сторонами. договору или нотариусом, если заявление о государственной регистрации подается нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении действия государственной регистрации прав с указанием даты принятия решения о таком прекращении (ч. 2, 3 ст. 31 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ). ).
При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы государственной пошлины, уплаченной за государственную регистрацию (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).
Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон
Для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Направить другой стороне договора заявление о расторжении договора
Запрос может быть отправлен заказным письмом или телеграммой, либо передан под роспись. У вас должно быть подтверждение направления запроса. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем также предоставить подтверждение получения претензии другой стороной.
При получении положительного ответа на запрос о расторжении договора заключить соответствующий договор, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.
Если ответ на запрос не получен или получен отрицательный ответ, обращайтесь в суд для защиты своих прав.
Требование о расторжении договора может быть предъявлено в суд только после получения вами отказа другой стороны от предложения о расторжении договора либо в случае неполучения ответа в течение срока, указанного в оферте или установленного законом. законом или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Примечание. При несоблюдении досудебного порядка суд выносит определение о возвращении искового заявления. Вместе с тем возвращение искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, по тому же предмету и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение ( пункта 1 части 1, части 3 статьи 135 ГПК РФ).
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и прилагаемые к нему документы
В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплаты по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления N 10/22). ).
К исковому заявлению должны быть приложены, в частности (ст. 132 ГПК РФ):
- Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои претензии;
- Доказательства, подтверждающие направление заявления о расторжении договора в досудебном порядке;
- Копии искового заявления и приложенных к нему документов в соответствии с количеством лиц, участвующих в деле (при отсутствии у них приложенных документов);
- Расчет суммы к взысканию (в зависимости от обстоятельств дела);
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, размер которой определяется исходя из стоимости иска (п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Шаг 3. Направить исковое заявление и приложенные к нему документы в суд
Исковое заявление и приложенные к нему документы представляются в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы ответчик не имел возможности распоряжаться квартирой в период рассмотрения дела ( 140 ГПК РФ).
Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда
В пятидневный срок со дня получения искового заявления суд принимает решение о принятии его к производству, назначает предварительное заседание, а в последующем - судебное разбирательство (ст. 133 ГПК РФ).
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на обжалование, если оно не было обжаловано. Вы можете обжаловать решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (статья 209, часть 2 статьи 321 ГПК РФ).
Шаг 5. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на это имущество (п. 65 Постановления N 10/22).