Расторжение договора об участии в долевом строительстве возможно в отдельных случаях при отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) в одностороннем порядке от исполнения договора либо по заявлению участника долевого строительства в судебном порядке.
При одностороннем отказе от исполнения договора или расторжении его судом застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства полученные денежные средства (ч. 1, 1.1, 2 ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
Порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора
Для возврата денежных средств при одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Могу ли я расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть всю сумму, которая была уплачена за покупку квартиры??? Застройщик вовремя не сдает дом и просит подписать доп соглашение о переносе дома еще на 1 год.
Да, ты можешь. Но если у вас уже есть фактически пригодная для проживания жилплощадь, есть электричество, вода, рядом с домом улица, и идет обычное оформление документов, то проще всего признать право собственности на квартиру и получить справка через суд. Практика очень обширная и чаще всего положительная.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Определить наличие оснований для одностороннего отказа от исполнения договора
Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в частности, если (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- Застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев после истечения срока, установленного договором;
- Застройщик не исполнил обязательство по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерно уменьшению цены договора, либо по возмещению затрат участника долевого строительства на устранение недостатков в случае возникновения отступлений от условия договора долевого участия или технические, проектные, градостроительные и иные обязательные требования;
- Имеются существенные нарушения требований качества объекта долевого строительства;
- В иных случаях, установленных законом или договором.
Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ):
- В случае просрочки участником долевого строительства платежа более чем на два месяца в случае уплаты цены договора путем внесения единовременного платежа;
- Участник долевого строительства систематически нарушает срок внесения платежей, если цена договора оплачивается путем внесения платежей в течение определенного периода времени.
Шаг 2. Уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора
Уведомление должно быть направлено заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
В свою очередь, застройщик, прежде чем направить вам уведомление об отказе от исполнения договора, должен предварительно направить предупреждение о необходимости погашения долга и возможных последствиях. Если участник строительства не выполнил требование об оплате, отказался от предупреждения или отсутствует по адресу, застройщик вправе расторгнуть договор, но не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения (ч. 3 ст. статью 9 Закона N 214-ФЗ).
Договор считается расторгнутым с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Шаг 3. Дождитесь возврата
Если договор расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, как а также уплатить проценты на эту сумму из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе застройщика, то он обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения (ч. 5 ст. 9 ст. Закон N 214-ФЗ).
За нарушение указанных сроков участнику долевого строительства положены проценты из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Проценты начисляются со дня, следующего за днем окончания срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства (ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Шаг 4. Если застройщик бездействует, обращайтесь в суд
Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, процентов за пользование объектом долевого указанных средств и возмещения убытков.
К исковому заявлению должны быть приложены (статьи 131, 132 ГПК РФ; подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19, пункт 4 пункта 2, пункт 3 статьи 333.36 НК РФ). Федерации; часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ):
- Копия договора участия в долевом строительстве;
- Документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, неустранение ответчиком выявленных недостатков, копия претензии (претензии), ранее направленной вами, если вы ее направляли, и т.п. );
- Копия уведомления об отказе от исполнения договора;
- Расчет суммы исковых требований;
- Копии искового заявления и приложенных к нему документов на ответчика;
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, которая не уплачивается, если стоимость требования не превышает 1 млн руб. Если стоимость иска превышает 1 миллион рублей, то государственная пошлина уплачивается в размере, исчисленном исходя из цены иска и уменьшенного на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате, если цена иска составляет 1 миллион рублей. ;
- Нотариально удостоверенная доверенность представителя (если исковое заявление подписано или подано представителем истца);
- Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования.
Исковое заявление и комплект документов передаются в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ).
Порядок возврата денег при расторжении договора через суд
Для расторжения договора в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определить наличие оснований для расторжения договора в судебном порядке
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- В случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, однозначно свидетельствующих о том, что этот объект не будет передан участнику долевой строительство в сроки, предусмотренные договором;
- Существенное изменение проектной документации, в том числе превышение допустимого изменения общей площади жилых помещений или площади нежилых помещений, установленных договором об участии в долевом строительстве, в пределах 5 % от указанного область;
- Изменение целевого назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, и (или) иного недвижимого имущества;
- В иных случаях, установленных законом или договором.
Шаг 2. Подать иск в суд
Исковое заявление может содержать требования о расторжении договора, возврате денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и возмещении убытков.
К исковому заявлению необходимо приложить (статьи 131, 132 ГПК РФ):
- Копия договора участия в долевом строительстве;
- Документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие прекращение (приостановление) строительства (создания) многоквартирного дома, существенные изменения проектной документации или изменение целевого назначения общего имущества (и/или нежилого помещения), входящего в состав многоквартирного дома и др.);
- Расчет суммы исковых требований;
- Копии искового заявления и приложенных к нему документов на ответчика;
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, размер которой исчисляется в вышеуказанном порядке исходя из цены иска плюс 300 руб. (пп. 1, 3 п. 1 ст. 333.19, п. 1, п. 1 ст. 333.20, п. 3 ст. 333.36 НК РФ);
- Нотариально удостоверенная доверенность представителя (если исковое заявление подписано или подано представителем истца);
- Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования.
Исковое заявление и комплект документов также передаются в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ).
Для разрешения судебного спора вам может понадобиться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде – нотариально удостоверенная доверенность на представителя (ч. 2 ст. 53 ГПК РФ; ст. 185, 185.1 ГК РФ). Суд может полностью или частично взыскать расходы на оплату услуг представителя с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. 2, 4 ст. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
Шаг 3. Дождаться решения суда и возврата денег
Деньги застройщик должен вернуть в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Шаг 4. В случае бездействия застройщика обратиться в службу судебных приставов
Получить исполнительный лист в суде и подать его вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства в службу судебных приставов по юридическому адресу застройщика, месту нахождения имущества застройщика или по юридическому адресу его представительства или филиала. Вы можете предъявить исполнительный лист к исполнению в течение трех лет (ч. 1 ст. 21, ч. 1, 2 ст. 30, ч. 2 ст. 33 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Примечание!
Возвратные денежные средства, уплаченные в счет цены договора, не облагаются НДФЛ, поскольку не образуют для налогоплательщика экономической выгоды (п. 1 ст. 41 НК РФ). Что касается процентов, то, по мнению компетентных органов, эти суммы подлежат обложению НДФЛ, поскольку они не указаны в перечне доходов, не подлежащих налогообложению (ст. 217 НК РФ). Однако существует и другая позиция по этому вопросу.