Выделение доли в жилом доме в натуре – сложная юридическая задача даже при отсутствии противоречий между сособственниками. Дело в том, что выделение доли в натуре связано с определением технической возможности этого выделения и установлением способа доступа в места общего пользования.
Добрый день.
Ситуация: Имею в собственности садовый участок 6 соток в СНТ (полностью в моей собственности) и садовый домик 44 кв.м (садовый домик + чердак), или 58 кв.м, включая холодильные помещения (3/4 в моей собственности ). Коммуникаций в доме нет, санузел и кухня раздельные.
Владелец 1/4 доли не согласен продавать свою часть, но и не пользуется ею.
Можно ли при таких условиях признать судом долю ничтожной и обязать владельца 1/4 доли принять компенсацию, лишив его права собственности?
Привет. Да, признание доли ничтожной и ее принудительный выкуп возможны в судебном порядке. Если дело ведется правильно, шансы очень хорошие, поскольку такая практика существует.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Идеальные акции
Доля в собственности на жилой дом может быть выделена в натуре как во внесудебном порядке с согласия всех собственников дома, так и в судебном порядке при недостижении соглашения об условиях раздела с другими сособственниками ( 252 ГК РФ).
Для того чтобы доля была определена в натуре, должна быть определена арифметическая доля, т. е. так называемая идеальная доля. По сути, идеальная доля — это абстрактная цифра, показывающая, какая часть жилого дома принадлежит тому или иному совладельцу.
Идеальная доля устанавливается путем деления всего на количество совладельцев с учетом прав каждого. Например, при четырех совладельцах может принадлежать одна половина дома, а двум другим совладельцам - вторая половина дома. В этом случае раздел долевого участия будет следующим: первому совладельцу принадлежит 2/4, а остальным - по 1/4.
При этом идеальные доли не имеют своих границ и рамок — это не конкретная комната с конкретным метражом, не коридор и не балкон. Это всего лишь абстрактная часть целого, которой практически невозможно распорядиться, то есть обменять или продать.
Для того чтобы получить полноценную возможность распоряжаться акциями, их необходимо перевести из разряда идеальных в разряд реальных.
Реальные акции
Доля подлежит выделению в натуре при возможности организации полностью изолированного от остального дома жилого помещения - отдельного входа и независимых коммуникаций, которые также должны оставаться пригодными для проживания.
Самовольная перепланировка, а также самовольная пристройка к дому не учитываются при выделении доли в натуре до ее оформления.
Если выделение доли в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности, выделившийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Эта стоимость определяется оценочной экспертизой.
Внесудебный порядок
Возможен внесудебный порядок, если другие сособственники не возражают против выделения доли в жилом доме в натуре и достигнуто соглашение о владении определенными помещениями внутри дома.
Так как для выделения доли в натуре выделенный участок необходимо обособить, то при необходимости потребуется его реорганизация и перепланировка. Для осуществления перепланировки необходимо получить соответствующее разрешение.
После того, как проведена перепланировка, или если необходимости в перепланировке нет, то есть помещение изначально изолировано, следующим этапом будет получение технического плана.
Заказать технический план выделенного помещения можно, заключив договор на кадастровые работы с кадастровым инженером, в том числе в БТИ по месту регистрации дома, если в их штате есть кадастровый инженер.
После того, как технический план составлен, следует приступить к составлению договора о выделении доли в жилом доме в натуре с другими собственниками.
При составлении договора следует учитывать, что стоимость выделяемого помещения должна быть пропорциональна выделенной доле.
То есть, если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 миллион рублей, то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 рублей.
Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому полученную разницу необходимо компенсировать:
- Выделенному сособственнику из остальных, если стоимость выделенного помещения пропорционально меньше выделенной доли, пропорционально его доле в праве собственности;
- Другим сособственникам со стороны лиц, выделенных иным образом пропорционально их долям в собственности на оставшуюся часть дома.
Условие о размере такой компенсации и порядок ее выплаты должны быть прописаны в соглашении о размещении доли.
Договор составляется по количеству совладельцев жилого дома и должен быть подписан каждым из них. Данное соглашение не требует нотариального заверения.
Для кадастрового учета выделенной доли и регистрации изменения прав собственности в Росреестр необходимо представить:
- Заявления от каждого из совладельцев. Выделившийся собственник должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другим сособственникам - изменения прав собственности на оставшееся после разделения помещение;
- Правоустанавливающие документы совладельцев на жилой дом;
- В регистрирующий орган составляется договор о выделении доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем количеству собственников дома, плюс дополнительный экземпляр. При этом сам договор регистрации не подлежит;
- Документы, удостоверяющие личность заявителей;
- Нотариально заверенная доверенность, если документы подает представитель.
За регистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину. Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется.
Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов:
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Не позднее 10 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ - 12 рабочих дней) Росреестр выдает выписки из ЕГРН:
- Выделенному совладельцу - на часть жилого дома (обозначение букв);
- Остальным сособственникам - на дом, но с измененной долей в праве собственности и другим составом помещения. Выписку также можно отправить в электронном виде.
Порядок распределения долей в судебном порядке
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать по суду выдела его доли из общего имущества в натуре.
Для обращения в суд потребуется собрать необходимые документы, а именно:
- Технический паспорт из БТИ (если дом построен до 01.01.2013);
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках жилого дома;
- Экспертное заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом в любой организации, специализирующейся на строительно-технической экспертизе, а также в БТИ.
В исковом заявлении должны быть описаны жилой дом, доля в собственности которого предполагается выделить в натуре, порядок пользования помещениями в доме и помещениями (помещениями), которые предполагается выделить в счет Поделиться. В случае непропорциональной доли необходимо указать желаемую сумму компенсации и привести ее расчет.
Помимо вышеперечисленных документов, к исковому заявлению также потребуется приложить:
- Правоустанавливающие документы совладельцев на жилой дом;
- Квитанция об уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, исчисляется исходя из цены размещаемой доли;
- Иные документы, подтверждающие требования истца;
- Копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).
В судебном заседании необходимо будет доказать, что произвести раздел технически возможно, а выделенное помещение примерно соответствует по стоимости доле истца в собственности на дом. В этом могут помочь судебно-строительная и технико-оценочная экспертизы.
В случае положительного решения суда отделившийся собственник также должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома.
Для этого подготовьте следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, п. 4, ч. 8 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):
- Заявления о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права на выделенную часть дома;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя;
- Решение суда с отметкой о вступлении в законную силу в двух экземплярах;
- Нотариально заверенная доверенность, если документы подает представитель.
Представление других технических документов не требуется.
Заявление и необходимые документы подаются, а государственная пошлина уплачивается в порядке, указанном выше.
Примечание!
Собственники жилого помещения или доли в нем являются плательщиками налога на имущество физических лиц (статьи 400, 401 НК РФ).