Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением правил, предусмотренных гражданским законодательством, при ее возмездном отчуждении (п. 2 , статья 246, статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому собственник может подарить свою долю любому лицу по своему усмотрению, за некоторыми исключениями. Так, в частности, не допускаются подарки (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3000 рублей) преподавателям от учащихся и их родственников, а также лиц, занимающих государственные должности, в связи с их служебным положением или в связи с исполнением своих должностных обязанностей (п. 1 ст. 572, п. 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении не требуется, так как правило о преимущественном праве приобретения доли действует только в случае ее возмездного отчуждения (п. 2 ст. 246 Гражданского Кодекс Российской Федерации).
Для дарения доли в праве собственности на квартиру рекомендуем следовать следующему алгоритму.
Добрый вечер! Сдаем квартиру 5 лет, с собственником заключен договор аренды с правом выкупа. На данный момент сумма уплаченных ежемесячных платежей, которые согласно договору направляются на оплату стоимости квартиры, достигла половины ее стоимости. Можем ли мы предложить собственнику передать нам долю в квартире (половину) и заключить с ним такой же договор аренды, только на оставшуюся половину его имущества? Можно ли законно оформить договор аренды с правом выкупа доли в квартире?
Здравствуйте Юлия!
В вашем случае нужно отталкиваться от условий вашего договора. Он разрешает?
Вы можете предложить такие условия и заключить дополнительное соглашение к договору, если арендодатель согласен.
Удачи!
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Шаг 1. Оформить договор дарения доли в квартире, согласовать его условия и нотариально заверить сделку
Договор дарения доли в праве собственности на квартиру должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально (п. 1 ст. 160 ГК РФ; ч. 1 ст. 42 Закона от 13 июля 2015 г. N 218- ФЗ).
Все существенные условия должны быть согласованы в договоре. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по требованию одной из сторон , должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. Соглашение должно отражать точное описание даримой доли.
К существенным условиям договора дарения жилого помещения стороны могут отнести право дарителя на проживание в соответствующем жилом помещении, что должно быть отражено в договоре. Такое право может быть предоставлено на определенный срок или бессрочно (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Шаг 2: Получите юридическое согласие (если требуется)
При дарении доли в квартире одним из супругов или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет может потребоваться согласие другого супруга или законного представителя несовершеннолетнего соответственно.
Если даритель приобрел передаваемую долю в период брака по возмездной сделке и отсутствует брачный договор, устанавливающий особый режим имущества супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. ст. 35 СК РФ). На практике, если даритель не состоял в браке на момент приобретения имущества, регистрирующие органы просят отразить это в тексте договора.
От супруга одаряемого такого согласия не требуется, поскольку сделка совершается безвозмездно, а полученное в дар имущество переходит в единоличную собственность одаряемого (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства ( п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законных представителей не допускается. Заключение таких сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (п. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Шаг 3. Оформить переход права собственности к одаряемому и получить выписку из ЕГРН
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Росреестром и его территориальными органами (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утверждены постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Заявление и необходимые документы подаются в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ноября 26, 2015 N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Кроме того, по заявлению лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства Российской Федерации). Федерации о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о поступлении сведений об оплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Примечание!
Доход, полученный физическим лицом в качестве дара в натуральной форме, может облагаться НДФЛ. При этом налоговая база при дарении недвижимого имущества между физическими лицами может определяться исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости имущества, полученного в дар (п. 18.1 ст. 217 НК РФ; п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 октября 2015 г.).
Если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, то натуральный доход, полученный одаряемым, не облагается НДФЛ. При этом одаряемый вправе не подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, если у него нет иных доходов, подлежащих декларированию (п. 18.1 ст. 217, п. 1 ст. 229, п. 7 п. 1 статьи 228 НК РФ (Письмо ФНС России от 05.06.2012 N ЭД-3-3/1975@).
Став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц (статьи 400, 401 НК РФ).