Предусмотренные законом ограничения сделок с участием несовершеннолетних обусловлены прежде всего защитой их интересов. В частности, Жилищный кодекс РФ предусматривает особые условия заключения договоров купли-продажи недвижимости, сторонами которых являются лица, не достигшие совершеннолетия.
Незнание или незнание этих особых условий при сделках с недвижимостью может привести к недействительности сделки. Ниже мы обсудим, можно ли совершать сделки с недвижимостью, находящейся в собственности несовершеннолетних.
Добрый вечер! У моего мужа есть несовершеннолетний сын от первого брака.
И у нас есть недостатки в браке. сын. Я хочу купить квартиру для нашего сына на свои деньги! Как оформить квартиру, чтобы в дальнейшем сын мужа от первого брака не претендовал на долю отца в этой квартире? Можно ли оформить квартиру сразу на несовершеннолетнего. сын?
Да оформлять, сразу на несовершеннолетнего сына. так вы снимаете все вопросы
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Категории несовершеннолетних
В соответствии со ст. Искусство. 26, 28 ГК РФ несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18-летнего возраста (совершеннолетия), подразделяются на две категории:
- Лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 14-летнего возраста.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок.
Так, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимым имуществом с письменного согласия их законных представителей - родителей и усыновителей.
Если такая сделка совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет не могут самостоятельно заключать сделки по купле-продаже, дарению или обмену недвижимого имущества. Договоры от их имени могут заключать либо их родители, либо усыновители, либо опекуны на условиях, о которых мы поговорим ниже.
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте до 14 лет самостоятельно, будет считаться недействительной.
Не допускается дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение таких сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (п. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Полномочия опекунов
Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются в соответствии с положениями ст. 31 ГК РФ. Основаниями для установления опеки могут быть:
- Отсутствие несовершеннолетних родителей или усыновителей;
- Лишение судом родителей родительских прав;
- Оставление ребенка без попечения родителей по любой причине.
Если дифференцировано, то опека устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а попечительство устанавливается над несовершеннолетними.
При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, доверительные управляющие дают только согласие. От имени несовершеннолетних и в их интересах сделки с недвижимым имуществом совершают их опекуны (п. 2 ст. 32, п. 2 ст. 33 ГК РФ).
Кодекс практики сделок с участием несовершеннолетних
Таким образом, если вы намерены совершить сделку с участием несовершеннолетнего, вам следует руководствоваться следующими правилами:
- Независимо от возраста несовершеннолетнего в сделке должны участвовать либо его родители, либо его усыновители;
- Пределы участия родителей и усыновителей определяются в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Если ему нет 14 лет, то сделка должна быть заключена с его родителями или усыновителями. Если он старше 14 лет, то сделка заключается с участием родителей или усыновителей с письменной фиксацией их согласия на сделку;
- Если у несовершеннолетнего нет родителей и усыновителей, то в сделке должен участвовать его опекун или попечитель, независимо от возраста несовершеннолетнего. Со стороны несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет привлекается опекун, а со стороны несовершеннолетнего в возрасте старше 14 лет - попечитель;
- Пределы участия опекуна устанавливаются в зависимости от возраста несовершеннолетнего по аналогии с участием родителей или усыновителей;
- При заключении сделки с участием несовершеннолетнего и опекунов должно быть получено согласие органа опеки и попечительства, о чем мы подробно поговорим ниже;
- Сделки с участием несовершеннолетних должны быть нотариально удостоверены.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства
Для совершения сделок с недвижимостью, находящейся в собственности подопечных, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется на совершение любой сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности несовершеннолетних, независимо от того, есть у них родители или нет.
При осуществлении родителями своих полномочий по управлению имуществом ребенка к ним применяются установленные гражданским законодательством правила распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение (ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 21 Закона N 48-ФЗ):
- Сделки по сдаче имущества подопечного в аренду, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
- Сделки по отчуждению имущества подопечного (в том числе мены или дарения);
- Сделки, влекущие за собой отказ от прав, принадлежащих подопечному, раздел его имущества или выделение из него долей;
- Иные сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства либо отказ в выдаче такого разрешения выдается опекуну или попечителю в письменной форме не позднее 15 дней со дня подачи заявления о выдаче такого разрешения.
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, либо отказ в выдаче такого разрешения могут быть обжалованы в суд опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором (п. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Обязательное удостоверение сделки у нотариуса
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. В этом случае необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный сбор) в размере, зависящем от стоимости имущества.
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ; подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24, абзац 2 пункта 5 пункта 1 статьи 333.25 ГК РФ). Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статьи 22, 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации от от 11.02.1993 N 4462-1;Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Внимательно изучив и проверив все документы, вы сможете обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.