Что предусмотреть в договоре найма квартиры

Коммерческая аренда жилых помещений предполагает передачу жилья в пользование нанимателю на определенный срок и за определенную плату.

Коммерческий найм оформляется соответствующим договором, в котором должны быть предусмотрены все существенные условия сделки, в том числе срок договора, предмет договора и условия оплаты. Поговорим о том, что именно должно быть предусмотрено в договоре аренды квартиры.

Как назвать договор

Вопреки тому, что утверждают многочисленные консультанты в Интернете, разница между трудовым договором и арендой весьма эфемерна. Действительно, ГК РФ предусматривает некоторые различия между наймом и арендой, в частности, различия в сроках их действия и в субъектном составе.

Поэтому неважно, как вы назовете свой договор – аренда или наем квартиры.

Различие между наймом и арендой связано скорее с номинальным различием договоров, чем с каким-либо обоснованным различием.

Дело в том, что ГК РФ создавался в период перехода от законодательства СССР к российскому законодательству. В СССР не было права собственности на квартиры, в том числе кооперативные (не следует путать владение паевыми сбережениями с владением квартирой).

В результате понятие найма квартиры не могло существовать, поскольку наем предполагает переход права пользования от собственника к нанимателю. В переходный период, до начала массовой приватизации квартир, таким образом, сохранялось правовое разделение найма и найма, что нашло отражение в ГК РФ.

В связи с этим требования об оформлении только договоров аренды между физическими лицами, а между юридическими лицами - договоров аренды ничем не обоснованы. Название договора, как таковое, совершенно не имеет значения. Это можно вообще не называть или называть жилищным договором. Главное, чтобы в самом договоре был четко оговорен его предмет и основные условия.

Более подробную информацию о правилах составления договора найма (найма) квартиры вы можете найти в соответствующем материале на нашем сайте.

Предмет договора

Предметом договора аренды является сама квартира. По отношению к письменному тексту договора квартира превращается в описание ее основных характеристик, к которым относятся:

1. Почтовый адрес квартиры;
2. Расположение квартиры в конкретном подъезде на конкретном этаже;
3. Площадь квартиры;
4. Количество комнат;
5. Количество подсобных и других помещений в квартире;
6. Наличие мебели и бытовой техники;
7. Другие характеристики.

При описании предмета договора найма квартиры не стоит бояться лишних подробностей. Вы можете описать все, что кажется важным сторонам договора – качество оконных рам и дверей, целостность стекол, царапины на паркете и т.д.

Если вы хотите еще больше дополнительных деталей, вы можете включить их в акт приема-передачи квартиры, который станет неотъемлемой частью договора.

Также вполне допустимо составить отдельный акт с перечнем мебели и техники, передаваемых вместе с квартирой.

Обеспечение сохранности имущества

Текст договора должен содержать все условия, направленные на защиту интересов как арендатора, так и арендодателя в случае возникновения спорной ситуации.

В целях защиты интересов арендодателя рекомендуется включить в договор:

• Перечень имущества, находящегося в квартире, переданной в пользование нанимателю;
• Условия ответственности нанимателя за сохранность квартиры, мебели и техники;
• Условия внесения определенной денежной суммы в качестве гарантии обеспечения сохранности имущества арендодателя.

Оплата по договору

Стоимость аренды жилья является одним из существенных условий договора. К условиям оплаты относятся:

• Частота платежей;
• Валюта платежа;
• Максимально допустимая задолженность по арендной плате.

В договоре должен быть указан порядок уплаты вознаграждения и изменения размера вознаграждения. Если это условие не прописано в договоре, арендатор обязан ежемесячно вносить плату, и ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера вознаграждения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

На практике контракты часто заключаются с условием внесения работодателем обеспечительного платежа, который возвращается работодателю по окончании контракта.

Но это возможно только в том случае, если арендатор надлежащим образом выполнил определенные условия договора. Например, он вернул имущество в состоянии не хуже, чем на момент подписания договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплаченных телефонных переговоров и коммунальных услуг и т. д. Также распространена предоплата арендной платы (например, на один-два месяца вперед).

Письменная форма договора

Законом предусмотрена письменная форма договора аренды. Устная договоренность также признается действительной. Однако в этом случае при возникновении спорной ситуации необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутые договоренности. Доказательствами здесь могут быть письменные и другие доказательства, например, квитанции об оплате жилья. Стороны не вправе использовать показания свидетелей (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок контракта

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключен на срок менее одного года, то для работодателя действует ряд ограничений:

• Заселение других граждан, а также временно проживающих невозможно;
• Нельзя сдавать квартиру по договору субаренды;
• Преимущественного права на заключение договора на новый срок нет;
• В случае смерти или отъезда арендатора договор расторгается.

Но эти ограничения перестанут действовать, если в договор внести противоположные условия, например, оговорить, что арендатор имеет право сдавать помещение в аренду по договору субаренды.

При заключении договора аренды на срок не менее года потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора аренды. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее одного месяца со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Июльского Закона 13, 2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Жители

В интересах сторон указать в договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и незнакомые люди. В этом случае арендатору не нужно будет получать согласие арендодателя на вселение этих лиц в дальнейшем.

Если это условие изначально не было указано в договоре, заселение граждан в качестве постоянных жителей с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан.

Обратите внимание, что согласие не требуется для несовершеннолетних. При этом вселение допускается при соблюдении требования законодательства о норме общей площади жилых помещений на одного человека, за исключением случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 Гражданского Кодекс Российской Федерации).

Кроме того, в договоре можно указать, что лица, постоянно проживающие с арендатором, несут все обязанности по договору (оплачивают пошлину, возмещают убытки, производят ремонт).

Таким образом, они становятся соарендаторами, что позволит защитить интересы арендодателя за счет расширения круга лиц, от которых можно требовать выполнения условий договора.

Следует учитывать, что если квартира сдается на срок более 90 дней, потребуется регистрация жильцов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрации о проживании гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней после истечения этого срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

За проживание граждан Российской Федерации по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства (пребывания) нанимателя (собственника) жилых помещений и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность не возникает, если нанимателями являются родственники наймодателя: супруги, дети, супруги детей, дедушки, бабушки, внуки, а сам собственник прописан по месту жительства в нанимаемой квартире (Примечания к статьям 19.15.1, 19.15. 2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона N 5242-1):

• По месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;
• В Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих образований;
• В Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
• В Севастополе или Республике Крым съемная квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные платежи

Необходимо указать, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. Если иное прямо не указано в договоре, арендатор обязан самостоятельно производить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). При этом желательно, чтобы стороны оговаривали порядок оплаты других возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это поможет устранить дальнейшие разногласия между сторонами.

Ремонт квартиры

Следует указать, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет арендатора производить текущий ремонт за свой счет, арендодателя - капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия

В договоре желательно предусмотреть и другие условия, например:

• Последствия расторжения договора. Например, возврат денег за период, не прожитый работодателем;
• Распределение ответственности при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, пожара, наводнения) и причинении вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
• Возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия арендодателя.