Изменение целевого назначения объектов недвижимости достаточно строго регламентировано Жилищным кодексом РФ. Так, ряд статей Кодекса содержит прямые и косвенные запреты на перевод жилых помещений в нежилые по ряду причин.
Ниже мы подробно обсудим, как и при каких условиях можно перевести жилое помещение в категорию нежилых помещений.
Добрый день! Ситуация следующая: в 2002 году было приобретено жилое помещение специально для перевода из жилого в нежилое, под магазин. Собраны все документы для данного переноса: (постановление Администрации города о разрешении переноса, согласие собственников жилья, технический паспорт, разрешение пожарных, санитарно-эпидемиологическое заключение, проект). Но, по ряду веских причин, эти документы были принесены в архитектурный отдел только сейчас, в 2015 году (для получения акта ввода в эксплуатацию, необходимого для получения технического плана в БТИ).
В архитектуре нам отказали в сдаче в эксплуатацию данного помещения (магазина), мотивируя это тем, что на сегодняшний день правила сдачи в эксплуатацию изменились и пандус является обязательным элементом для магазина, но на момент получения разрешения на передачу пандус не являлся обязательным элементом, в проекте 2002 г. отсутствует пандус.
Скажите, пожалуйста, как мне быть в данной ситуации и возможен ли перевод данного помещения в нежилое в судебном порядке на основании документов, собранных в 2002 году.
Спасибо!!!
Но, по ряду уважительных причин, данные документы принесли в отдел архитектуры только сейчас в 2015 г.
Кристина
Добрый день Кристина. Спустя 13 лет принесли только документы на перевод из жилого в нежилое помещение?
Каковы были веские причины?
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что говорит ЖК
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие пределы допустимости перевода жилых помещений в нежилые:
- На основании права собственности. Так, право инициировать изменение целевого назначения помещения принадлежит только его собственнику;
- По местоположению. Так, помещения, расположенные на втором этаже и выше, могут быть переведены в нежилые помещения только в том случае, если нежилые помещения расположены ниже (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
- На основе автономии. Так, возможность перехода в статус нежилого имеют только помещения с отдельным входом, изолированным от лестничных площадок и входа в подъезд. Если нет отдельного входа, то можно его построить;
- По человеческому фактору. Так, помещения, в которых прописаны и проживают люди, не могут быть переведены в статус нежилых помещений;
- На основании обременения. Таким образом, помещение не должно быть обременено правами других лиц (например, в силу договоров ипотеки, договоров аренды и др.).
Не допускается перевод жилых помещений в нежилые, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
- Помещения расположены в арендованном доме социального назначения;
- В помещении планируются религиозные мероприятия.
Порядок изменения целевого назначения жилья
В первую очередь необходимо будет составить проект реконструкции и (или) перепланировки помещения, который станет основой для разработки требований санитарно-пожарной безопасности к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.
Консультацию по санитарно-пожарным требованиям к помещению после перевода его в категорию нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса, можно получить в отделе Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.
Консультацию по вопросу получения разрешения на обустройство отдельного входа можно получить в территориальном органе, занимающемся вопросами архитектуры и градостроительства.
Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться со специалистами компаний, которые оформляют документы на перевод жилого помещения по месту нахождения вашего помещения.
Рекомендуем заказать разработку проекта переустройства (перепланировки) в специализированной организации (или у ИП), входящей в СРО. При разработке проекта подрядчик (организация или индивидуальный предприниматель) должен согласовать его с компетентными органами (Роспотребнадзор, Главное архитектурно-планировочное управление, Госпожнадзор) и получить соответствующие разрешительные документы (ч. 1 ст. 55.8 ГК РФ). Федерация).
Если реконструкция (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то требуется их согласие в виде решения общего собрания собственники многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Необходимые документы
Для перевода жилого дома в нежилой потребуются следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от октября 27, 2015 N 692-ПП):
- Заявление (заявление) об оказании государственной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя, либо документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;
- Правоустанавливающие документы на помещения, права на которые зарегистрированы до 31 января 1998 года (оригиналы или нотариально заверенные копии);
- Проект реконструкции и (или) перепланировки помещения (при необходимости);
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу должны быть приложены: извещения о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение извещения каждому собственнику, регистрационный лист участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, полномочия доверенности (если представители принимали участие в голосовании на общем собрании собственников);
- Решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, если собственником передаваемого жилого помещения является несовершеннолетний;
- Документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность - в случае подачи документов представителем.
Отдельные документы могут быть запрошены уполномоченным должностным лицом в ходе межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно. То есть заявитель вправе не прилагать к заявлению следующие документы:
- Сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
- Единый жилищный документ;
- Технический паспорт;
- Справка органа технического учета о состоянии здания/помещения;
- Поэтажный план дома, в котором расположены передаваемые помещения;
- Выписка из ЕГРН.
Естественно, истребование этих документов может затянуть процесс рассмотрения заявления, поэтому в целях экономии времени заявитель может самостоятельно собрать необязательные документы и приложить их к заявлению.
Куда идти
В Москве государственную услугу по переводу жилых помещений в нежилые оказывает Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронном виде через Интернет (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органах местного самоуправления или в Интернете.
Процедура подачи заявки и время обработки
После получения заявления и приложенных к нему документов заявителю выдается квитанция о приеме документов с указанием их перечня и даты получения, а также указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 статьи 23 ЖК РФ).
Общий срок оказания государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).
В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о передаче жилого помещения или об отказе в передаче (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе вы можете обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Акт приёмочной комиссии
В решении компетентного органа о переводе жилого помещения в нежилое делается отметка о необходимости перепланировки помещения, что предполагает проведение соответствующих работ.
Окончанием процедуры перевода жилого помещения является акт приемочной комиссии, образуемой органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое.
Приемочная комиссия обязана выдать акт о выполненном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней со дня подачи заявителем соответствующего заявления (п. 2.17 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.10. 2011 N 508-ПП).
Акт приемочной комиссии подтверждает завершение перевода жилого помещения в нежилое и является основанием для использования помещения в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Составление технического плана перепланируемого помещения
Для подготовки технического плана необходимо заключить договор на выполнение кадастровых работ с индивидуальным предпринимателем - кадастровым инженером, входящим в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в своем штате кадастрового инженера ( статьи 29, 36 Закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ).
Технический план составляется в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и передается в Росреестр для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения (п. 7 ч. 2 ст. 14). , часть 12 статьи 24 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ; часть 2 статьи 36 Закона N 221-ФЗ).
Внесение информации в ЕГРН
Орган, передающий помещение самостоятельно (в порядке межведомственного информационного взаимодействия), направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ):
- Решение о переводе жилых помещений в нежилые (если перепланировка не требовалась);
- Решение об утверждении акта приемочной комиссии (если производилась перепланировка).
Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней со дня получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, и уведомляет об этом правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ).
Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН содержится информация об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде документа на бумажном носителе по почте на указанный адрес в ЕГРН (п. 4 Приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173).
Если сведения не были внесены в ЕГРН в установленный срок, следует самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения у органов государственной власти и органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по запросу заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218- ФЗ; пункты 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).
Получение выписки из ЕГРН
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Размер сбора за предоставление сведений из ЕГРН составляет 750 руб. - за выписку в виде бумажного документа и 300 руб. - для выписки в форме электронного документа (приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291).
Запрос на выписку можно подать в виде бумажного документа при обращении в Росреестр лично или через МФЦ, путем направления по почте или в электронном виде (п. 30 Порядка предоставления сведений, утвержденного Приказом Министерства Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. N 968).