Когда утрачивается право пользования жилым помещением

Лишиться права пользования жилым помещением может как собственник данного помещения, так и лицо, не являющееся его собственником, а также наниматель по договору социального найма.

Когда собственник теряет право пользования

Существует ряд условий, при которых собственник жилого помещения может лишиться права пользования этим помещением. Следует сразу отметить, что право пользования и право собственности не являются синонимами.

То есть вполне возможно, что собственник потеряет право пользования, но при этом сохранит право собственности, и в этом случае будет только ограничение пользования жилым помещением.

Например, в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществление собственником жилья переустройства или перепланировки, нарушающих права и законные интересы граждан либо создающих угрозу их жизни или здоровью, может повлечь следующие последствия:

• Орган, согласующий перепланировку и переустройство, может потребовать от собственника приведения жилого помещения в первоначальное состояние;
• При отказе собственника от выполнения требований об устранении внесенных конструктивных изменений орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, вправе обратиться в суд с иском о лишении собственника права пользования помещением;
• Суд вправе принять решение о продаже с публичных торгов таких жилых помещений. Выручка от продажи выплачивается владельцу за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Новый собственник жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние (ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

То есть как таковой собственник не лишается права собственности, так как за ним сохраняется право на получение продажной цены жилья. По этой же схеме лишение права пользования жилым помещением осуществляется в случаях, если:

• Собственник использует помещение не по назначению;
• Собственник нарушает права и интересы ближних;
• В результате неправильного обращения с жильем происходит его разрушение.

Иски в суд по данным правоотношениям предъявляются органами местного самоуправления после вынесения собственнику предупреждения о необходимости устранения нарушений или проведения восстановительного ремонта. Отказ от исполнения предписания станет основанием для решения суда в соответствии со статьей 293 ГК РФ.

Другим основанием для лишения собственника права пользования жилым помещением может быть взыскание имущества с собственника при предъявлении исков к нему лицом, ранее владевшим этим жилым помещением, в случае, когда жилое помещение вышло из его владения против его будут.

В этом случае суд, в частности, должен установить, что имущество было изъято из владения собственника против его воли, а также что приобретатель приобрел имущество за вознаграждение и что он не знал и не мог знать, что имущество было приобретено. от лица, не имевшего права на его отчуждение (ст. 302 ГК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П; Отзыв, утвержденный Президиумом Верховный Суд Российской Федерации от 25 ноября 2015 г.).

Кроме того, изъятие жилых помещений у собственника возможно в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие жилые помещения, или многоквартирного дома, в котором расположены такие жилые помещения, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 статьи 32 ЖК РФ).

Утрата права пользования помещением лицом, не являющимся собственником

Лицо, не являющееся собственником, теряет право пользования жилым помещением в следующих случаях:

• Суд удовлетворил иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним родственные отношения, за исключением его несовершеннолетних детей, а также лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением в связи с отказом от участия в его приватизация (ст. 31 ТК РФ);
• Истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок по заслуживающим внимания обстоятельствам (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ);
• Продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, являющаяся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 Гражданского Кодекс Российской Федерации);
• Использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное использование, допустившее его уничтожение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо использует жилое помещение на основании решения суда об отсрочке выселения или на основании завещательного отказа ( часть 2 статьи 35 ЖК РФ);
• Расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Таким образом, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив пользователю уведомление о расторжении, а в случае отказа обратиться в суд в месячный срок. Досрочное расторжение срочного договора возможно в отдельных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или целевым назначением) (статьи 698, 699 ГК РФ ).

Социальный найм

Утрата права пользования муниципальным жильем возможна в следующих случаях:

1. Выезд нанимателя, зарегистрированного в указанном жилом помещении, на другое место жительства и неисполнение обязательств нанимателя (при этом его выезд является постоянным, а не временным). В случае отъезда нанимателя и членов его семьи к другому месту жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня отъезда. При этом выбывший гражданин теряет право на указанное жилое помещение, а за оставшимися нанимателями сохраняются все права и обязанности по договору социального найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 07.02.2009 N 14);
2. Совершение работодателем противоправных действий (ч. 4 ст. 83 ТК РФ);
3. Неуплата платы за жилье и (или) коммунальные услуги более шести месяцев. В этом случае наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленного для заселения граждан в общежитие. (статья 90 ТК РФ);
4. Разрушение или повреждение жилого помещения. В таких случаях суд выносит решение о выселении без предоставления другого жилья;
5. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении. В соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ выселение осуществляется без предоставления другого жилья;
6. Злоупотребление помещением. В соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ выселение осуществляется без предоставления другого жилья.

Кроме того, родители, лишенные родительских прав, могут быть лишены права пользования жилым помещением, если суд установит, что они не могут проживать в одном помещении со своими детьми (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления ГК РФ). Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 07.02.2009 № 14). Выселение - крайняя мера. Его нельзя использовать без предупреждения и требования об устранении нарушения.