Перепланировкой жилого помещения является изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Если перепланировка жилого помещения произведена при отсутствии документа, разрешающего такую перепланировку, либо с нарушением проекта перепланировки, то она является самовольной, незаконной (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
Незаконная перепланировка стоит ли покупать такое жилье
Доброе утро Михаил! Не стоит, ведь потом придется узаконивать перепланировку.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как узаконить самовольную перепланировку
Если самовольная перепланировка производилась с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не представляет угрозы для жизни и здоровья, то такую перепланировку можно узаконить.
Для этого необходимо заказать проект перепланировки в специализированной организации и согласовать перепланировку (ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебный механизм защиты от самовольной перепланировки может быть применен, если орган, согласующий перепланировку, отказал в таком согласовании и вынес соответствующее решение.
Каковы последствия самовольной перепланировки
За самовольную перепланировку несут ответственность собственники жилых помещений, а также наниматели жилых помещений по договору социального найма (ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).
Правовыми последствиями самовольной перепланировки являются (ст. 7.21 КоАП РФ; ч. 3, 5 ст. 29 ТК РФ):
- Административный штраф от 1000 до 1500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и от 2 000 до 2 500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
- Утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора социального найма;
- Обязанность вернуть имущество в исходное состояние.
Так, при невозможности узаконить перепланировку собственник (наниматель) жилого помещения, в котором самовольно произведена перепланировка, обязан восстановить такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом осуществляющее согласование (ч. 3 ст. 29 ТК РФ).
Если этого не происходит, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ):
- В отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику суммы, вырученной от продажи такого жилого помещения, за вычетом расходов на исполнение решения суда;
- В отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Приведение жилого помещения в прежнее состояние подтверждается актом осмотра жилого помещения, составляемым органом местного самоуправления. Такой акт не имеет унифицированной формы и может быть составлен произвольно. Главное – четкая фиксация факта возвращения жилища в прежнее состояние.
Собственники помещений в многоквартирном доме, собственники помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с исками к лицам, самовольно перепланированные жилые помещения (п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2011 г.).