Как правило, договор аренды включает в себя как продолжительность, так и условия продления договора. При этом для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). О том, как продлить срок договора, поговорим ниже.
Добрый день, уважаемые юристы!
Такая ситуация...
5 лет назад мы заключили договор на двухкомнатную квартиру по программе социального найма.
Контракт был заключен на трех человек, меня, моего брата и мою сестру.
Все эти 5 лет я там не жила, там не была прописана (там живет моя сестра с партнером, дочерью и сыном, брат не жил 2 года)
Сестра, брат и сын сестры имеют прописку в этой квартире.
Сестра несколько месяцев не платила за коммунальные услуги, но возможность продления договора осталась.
Теперь пришло время продлить контракт еще на 5 лет. Но я не хочу этого делать, потому что мне дают жить там и это жилье не представляет для меня никакой ценности.
Могу ли я отказаться от продления?
Что будет с квартирой, если я откажусь?
Будут ли меня заставлять что-то платить, если я откажусь?
И можно ли отказаться не через суд, а отказом в написании заявления о продлении договора?
Заранее спасибо за помощь!
Привет!
Вероятно, найм все-таки не социальный, а коммерческий, поскольку договор социального найма заключается бессрочно.
Вы имеете полное право отказаться от заключения нового договора, при этом другие работодатели воспользуются преимущественным правом, в соответствии со статьей 684 ГК РФ
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
В этом случае вы не будете обязаны ничего возмещать.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Срок контракта
Стандартные модели договора аренды жилья, как правило, предусматривают срок до одного года с условием автоматического продления этого срока, если ни одна из сторон не заявит о своем нежелании продлевать договор.
Это объясняется тем, что типовые шаблоны разрабатываются с учетом максимально удобных условий для граждан. Так:
- Договоры со сроком действия до одного года не нуждаются в государственной регистрации;
- Возможность автоматического продления договора на следующий год, по сути, запускает правоотношения заново, а значит, регистрация обременения арендодателя в Росреестре не потребуется, даже если общий найм будет длиться десятилетиями;
- Возможность автоматического продления дает как арендатору, так и арендодателю определенную гарантию долгосрочных правоотношений;
- Автоматическое продление не требует дополнительной регистрации, то есть никаких дополнительных соглашений не требуется.
Если в договоре не предусмотрена возможность автоматического продления, то заинтересованной в продлении стороне необходимо будет обратиться к другой стороне с предложением перезаключить договор на тех же или иных условиях.
При достижении соглашения необходимо будет составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора аренды (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1, ст. 674 ГК РФ). Федерация).
Следует соблюдать осторожность в формулировках дополнительных соглашений. Например, если в дополнительном соглашении указан пункт о продлении, изменяющий первоначальный срок, указанный в договоре аренды (например, «срок аренды продлевается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, договор прекращает свое действие. считать краткосрочными. и имеет некоторые особенности, о которых речь пойдет ниже.
При этом договор аренды останется краткосрочным, если он будет продлен путем установления в дополнительном соглашении нового срока аренды, не превышающего один год. Например, «срок трудоустройства по договору продлевается на семь месяцев со дня подписания настоящего договора».
Долгосрочные трудовые договоры
Договор, заключенный первоначально на срок более года, относится к категории долгосрочных договоров, требующих государственной регистрации обременения арендодателя.
Арендатор по долгосрочному договору имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 684 ГК РФ). Вся дальнейшая процедура продления срока договора основывается на этом праве работодателя.
Для обеспечения преимущественного права нанимателя наймодатель обязан уведомить нанимателя не менее чем за три месяца до истечения срока договора (п. 2 ст. 684 ГК РФ):
- О продлении договора на тех же или иных условиях;
- Об отказе в продлении договора в связи с тем, что арендодатель не намерен сдавать помещение в аренду в течение следующего года.
Наиболее предпочтительна письменная форма извещения, с помощью которой в случае необходимости можно будет легко доказать факт исполнения арендодателем своего обязательства. Извещение желательно составить в двух экземплярах, попросив нанимателя расписаться на одном экземпляре у арендодателя.
Если наймодатель указал в своем уведомлении, что не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение в течение следующего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель вправе обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.
В случае не достижения сторонами соглашения о продлении договора аренды на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением срока его действия. При этом арендодатель вправе по истечении срока договора аренды заключить новый договор с другим арендатором (ст. 684 ГК РФ).
Если арендодатель не уведомляет арендатора о продлении договора на иных условиях или об отказе от его продления в установленные законом сроки (за 3 месяца), а арендатор впоследствии не отказывается от его продления, договор считается продлевается на тех же условиях и на тот же срок (п. 2 ст. 684 ГК РФ).
Регистрация долгосрочного договора в Росреестре
Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако к регистрации подлежат ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.
Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее одного месяца со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, ст. 5 статьи 51 Закона N 218-ФЗ).
Действия работодателя по истечении срока договора
Для продления договора аренды на тех же условиях арендатор не обязан уведомлять арендодателя о своем намерении, поскольку, если последний не уведомит арендатора о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока действия договора или отказе в продлении договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 2 ст. 684 ГК РФ).
Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях арендатору необходимо:
- Обратиться к арендодателю с предложением продлить договор на других условиях;
- При достижении согласия сторон необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора подряда (п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ) .
Если арендодатель возражает против продления договора на иных условиях, арендатор вправе расторгнуть договор в связи с истечением срока его действия.
В случае досрочного расторжения продленного договора аренды арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Сдача жилого помещения внаем влечет за собой обязанность наймодателя по подаче налоговой декларации и уплате НДФЛ (п. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).