Как узаконить самовольную перепланировку

Самовольной перепланировкой жилого помещения является перепланировка, осуществляемая без согласия ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Самовольная перепланировка может быть узаконена в административном и судебном (если административная процедура легализации не действует) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Консультация

Для того чтобы инициировать процедуру узаконивания самовольной перепланировки, вам потребуется обратиться в территориальный орган, согласующий перепланировку. В зависимости от региона этот орган может быть:

• Осмотр жилья;
• Отдел капитального строительства при администрации;
• Департамент архитектуры и градостроительства и др.

Компетентный орган поможет определить, нужно ли согласовать перепланировку, а если нужно, то какой это вид перепланировки и какие документы нужно собрать.

Для того, чтобы консультация была предоставлена, вам необходимо будет представить в компетентный орган:

• Технический паспорт квартиры, выданный до 01.01.2013;
• Поэтажный план дома;
• Экспликация.

Если эти документы были оформлены до перепланировки, то вам нужно будет самостоятельно отметить внесенные в них изменения. Если этих документов нет, то для их получения необходимо будет обратиться в БТИ.

В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Составление проекта

Заказать проект перепланировки можно у организации или у индивидуального предпринимателя, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГК РФ).

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его с компетентными органами (Роспотребнадзор, СЭС, архитектурно-планировочное управление и пожарный надзор).

Сделать эскиз перепланировки можно самостоятельно. Обычно это увеличенная копия плана этажа с изменениями планировки, выделенными красным цветом.

Подача документов

Непосредственно в компетентный орган потребуется предоставить следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ТК РФ):

1. Заявление о реорганизации и (или) перепланировке;
2. Правоустанавливающие документы на квартиру – оригиналы или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
3. Согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на несение внеплановая перепланировка;
4. Документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
5. Проект или эскиз перепланировки;
6. Договор с проектной организацией (в случае перепланировки по проекту);
7. Заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора);
8. Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Документы, указанные в пунктах 2, 4 и 7, предоставляются по собственной инициативе заявителя. Дело в том, что при необходимости компетентный орган, согласующий перепланировку, будет самостоятельно запрашивать их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Получение решения

В течение 45 дней с момента подачи всех документов орган, согласующий перепланировку, принимает решение о согласовании перепланировки жилого помещения или об отказе в согласовании.

Если документы подавались через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, согласующий перепланировку (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет это решение заявителю (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Отрицательное решение компетентного органа может быть обжаловано в порядке административного искового заявления (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Идти в суд

Административный иск о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки.

Срок, в течение которого может быть обжалован отказ компетентного органа, составляет три месяца с момента, когда заявителю стало известно об отказе (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, часть 1 статьи 219 КАС РФ).

Административная жалоба должна содержать:

• Название суда;
• Сведения об административном истце и ответчике;
• Наименование и дата принятия оспариваемого решения;
• Сведения о правах и законных интересах административного истца, нарушенных оспариваемым решением;
• Нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым должно быть проверено оспариваемое решение (статья 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению должны быть приложены следующие документы (статья 126 КАС РФ):

1. Уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий направленного им административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копий административного искового заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле. кейс;
2. Квитанция об оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (п. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
3. Решение об отказе в согласовании перепланировки;
4. Правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
5. Документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
6. Проект или эскиз перепланировки жилого помещения;
7. Договор с проектной организацией (в случае перепланировки по проекту);
8. Заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора);
9. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои претензии;
10. Документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося юристом (ст. 55, ч. 4, 5, 8, ст. 57 КАС РФ).

Судебное заседание

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Суду потребуется доказать:

• Незаконная перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозы их жизни и здоровью;
• Что незаконная перепланировка была проведена в соответствии со строительными нормами и правилами;
• Что истцом были предприняты все возможные шаги для получения разрешения на перепланировку.

В судебном заседании может потребоваться проведение строительно-технической экспертизы для подтверждения того, что незаконная перепланировка была проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы на проведение экспертизы несет сторона, подавшая заявление о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Решение суда

После решения суда дождитесь, пока оно вступит в силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на обжалование, если оно не было обжаловано. Срок подачи апелляционной жалобы - один месяц со дня вынесения судом окончательного решения (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера составление нового технического плана, после чего обратитесь в регистрирующий орган (Росреестр) за внесением изменений в сведения ЕГРН (п. 1 , статья 29 Закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ, части 1, 2 статьи 14, статья 24 Закона N 218-ФЗ).

Официальный сайт Государственной жилищной инспекции города Москвы - www.mos.ru/mgi/